Consejos útiles

¿Cuándo es mejor alquilar y cuándo alquilar un apartamento?

¿Es posible ganar un buen dinero alquilando viviendas suburbanas? ¿Cómo no arrepentirse más tarde de la inversión desperdiciada? ¿Cómo encontrar clientes para alojamiento a largo plazo y aún no estar en números rojos? Construir una casa o comprar, ¿cuál es mejor? Los moscovitas cansados ​​de vivir en una jungla de piedra, ¿qué es lo que más quieren, comodidad o privacidad?

Intentaremos encontrar respuestas a estas preguntas poco ambiguas en este artículo.

Casa en alquiler. ¿Construirse o comprar?

Antes de alquilar bienes raíces suburbanos, primero debe comprarlos o construirlos (mientras tenga una parcela en los suburbios). Aquí surge un dilema: ¿qué será más rentable y pagará más rápido?

Los expertos dicen que es una idea absolutamente insensata comprar una cabaña o una cabaña para el alquiler posterior. Incluso la casa más barata, con un valor de 2.5-3 millones de rublos, dará sus mejores resultados en 12-15 años.

Por supuesto, todos quieren obtener altos ingresos por alquiler. Pero, debe entenderse que las casas caras, en aldeas de élite, suelen ser alquiladas por los propietarios debido a la reubicación temporal en el extranjero o en otra ciudad. Y aquí no estamos hablando de negocios: se supone que debe cuidar la vivienda y pagar los servicios públicos, aunque, por supuesto, los propietarios obtendrán una buena ganancia.

También debe tener en cuenta que para una casa muy cara y de gran área, será difícil encontrar inquilinos para una estadía prolongada. Anteriormente, eran principalmente extranjeros. Hoy, ricos empresarios y funcionarios rusos, el público está extremadamente cerrado.

No se recomienda concluir ofertas a corto plazo en viviendas de élite; esto amenaza con muebles estropeados y la pérdida de la apariencia general presentable de su cabaña.

Ahora, en el mercado de alquiler, las pequeñas casas de campo con un área de hasta 100 metros cuadrados tienen una gran demanda. m., ya una distancia de no más de 20-30 km de Moscú. Si posee una parcela de este tipo, incluso una pequeña (de 6 a 10 acres), puede construir una casa económica pero ordenada para un negocio de alquiler; esta opción será interesante para los inquilinos con un alto grado de probabilidad.

Si el terreno está ubicado a una distancia mayor (desde 60 km de la carretera de circunvalación de Moscú y más arriba), entonces "molestarse" con el sitio de construcción no tiene sentido, ya que no es rentable entregar tales bienes inmuebles.

Habiendo decidido construir una casa en alquiler, es mejor no prestar atención a las casas prefabricadas baratas con marco o panel, ya que a menudo no están hechas de material de la más alta calidad. El hormigón celular es el mejor material de construcción, retiene y retiene muy bien el calor, tiene una larga vida útil y es bastante asequible. Usar un árbol es muy costoso, tal casa no dará sus frutos en 15 años.

¿Cómo convertirse en un inversor exitoso y no perder dinero?

¿Cómo no perder la entrega de casas de campo, casas de campo y casas de veraneo, qué se debe tener en cuenta para esto?

Para tener un ingreso estable de viviendas de alquiler suburbanas, al menos debe cuidar su presentación, una pequeña distancia de la capital y, por supuesto, la comodidad.

Las casas de campo y casas de campo en Rublevka, en las direcciones de Novorizhsk y Mozhaisk siempre están en demanda. Si encuentra inquilinos de buena fe, es muy posible obtener de 100 a 150 mil rublos por mes de alquiler.

Hoy en día, los empleadores prestan gran atención a la congestión de rutas, muchas de ellas trabajan diariamente en Moscú. Además, para un negocio exitoso, usted mismo necesita buscar inquilinos, cuando se contacta con la agencia, el beneficio corre el riesgo de disminuir exactamente a la mitad.

¿Cómo encontrar rápidamente un inquilino para su casa, casa de campo, casa de campo?

La vivienda debe estar completamente preparada para vivir, no requiere reparación y debe estar equipada con todas las tuberías y muebles necesarios. "Mansiones" vacías que a pocas personas les gusta. Naturalmente, los muebles deben ser nuevos o verse así. El hardware viejo, desgastado y roto reducirá significativamente el valor de alquiler de su hogar, o incluso asustará por completo al cliente.

Si el pueblo donde se encuentra su cabaña tiene una infraestructura desarrollada (tiendas, jardín de infantes, parques infantiles, complejos de entretenimiento), esto será una gran ventaja, ya que la mayoría de las veces los empleadores son personas de la familia.

Debe haber 3 o más habitaciones en el hogar, para los miembros de la familia y el personal de mantenimiento (al menos, puede ser una niñera).

Es bueno si la cabaña se encuentra en un lugar pintoresco (cerca del bosque, cerca de cualquier embalse). Para esos lugares, no tendrá que buscar inquilinos durante mucho tiempo. Un pequeño huerto en la parcela, un jardín con bayas y arbustos de frutas también aumentará la demanda.

Cuadro típico

El segmento de alquiler es el más afectado por la estacionalidad.

En otoño, la demanda de viviendas de alquiler alcanza su punto máximo: en agosto, septiembre e incluso octubre, los agentes inmobiliarios reciben un gran flujo de solicitudes de quienes desean alquilar un apartamento. La emoción se produce a expensas de los estudiantes que desean encontrar un departamento o habitación, y un aumento en el flujo de visitantes que necesitan encontrar trabajo en Moscú. Además, el período de vacaciones de verano está terminando y la actividad comercial en el mercado está aumentando. En este momento, la brecha entre la oferta y la demanda se está reduciendo, y el mercado se está volviendo hacia el propietario. En la cima de la demanda, los propietarios tienen la oportunidad de alquilar viviendas en condiciones más favorables. Algunos propietarios, aprovechando la situación, están tratando de reconsiderar la tarifa para los inquilinos existentes. El contrato no prohíbe los aumentos de precios si dicha decisión se obtiene de mutuo acuerdo. Sin embargo, en la práctica esto no funciona mucho.

Los valores máximos disminuyen gradualmente y la brecha entre el volumen de oferta y demanda comienza a ampliarse nuevamente. Una situación similar es absolutamente normal para la primavera. Los apartamentos están desocupados, y este período, en comparación con el otoño, es más relajado. Observo que la demanda persiste durante todo el año, pero en algunos meses este indicador es mayor, en otros, menos.

El mercado de alquiler en sí es dinámico: siempre habrá clientes que necesiten cambiar el área o las condiciones de vida al mudarse a otro apartamento.

Huella de inestabilidad

El factor de estacionalidad afecta al mercado, sin embargo, recientemente notamos que la curva de demanda comienza a suavizarse. Un ejemplo vívido es el otoño pasado en el mercado de la arena de apartamentos en Moscú. Observamos el aumento esperado en la actividad comercial, pero no hubo auge en la demanda, típico de esta época.

Debe comprender que hay circunstancias que tienen un gran impacto en el mercado. Entre ellos están los factores políticos y económicos, los cambios en la esfera de la migración. Sin embargo, debe observar las realidades del mercado mucho más ampliamente. Por ejemplo, el aumento en el número de empleos y salarios promedio en las regiones que hemos visto en los últimos años también puede tener un impacto en el segmento de alquiler en Moscú. Mudarse a otra ciudad en busca de un nuevo trabajo y posibles ganancias a menudo no tiene sentido desde un punto de vista económico, ya que el costo de alquilar una vivienda metropolitana es bastante alto.

Es posible que, dada la incertidumbre en la economía y los problemas relacionados, este otoño sea similar al anterior. Como debería ser en esta época del año, esperamos un aumento en el número de solicitudes de alquiler, una reducción en el tiempo de exposición del apartamento y un posible aumento en las tarifas de alquiler, pero puede que no ocurra un salto brusco.

En marzo, ahora estamos presenciando una creciente demanda en el mercado de alquiler en Moscú. Sin embargo, esto aún no cancela el crecimiento en el volumen de suministro característico de este tiempo. Además, pronto esperamos una afluencia de solicitudes de aquellos que planean alquilar un apartamento para la temporada de verano. Las personas que tienen su propia casa o cabaña alquilan viviendas urbanas en el verano y se mudan a vivir fuera de la ciudad, más cerca de la naturaleza.

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¿Dónde es mejor construir una cabaña para alquilar?

Existe el riesgo de no encontrar inquilinos al construir una casa en un pueblo remoto, incluso si no está lejos de Moscú. Muy a menudo, las personas no pueden encontrar inquilinos para una casa encantadora y acogedora con piscina y territorio bien cuidado, pero ubicada en un lugar sin éxito.

El hecho es que se encuentra demasiado lejos de las carreteras y paradas de autobús, o en un pequeño pueblo, sin infraestructura y con residentes siempre borrachos. Está absolutamente claro que una parcela de tierra en un lugar así costará mucho más barato y, ahorrando de esta manera, puede quedarse sin inquilinos y sin ganancias.

La mayoría de las personas, cuando alquilan una casa de campo, quieren estar seguros de su seguridad. En este caso, las aldeas de cabañas protegidas y cercadas "miran" más ventajosamente. Las cabañas antiguas tampoco son muy adecuadas para el negocio de alquiler, ya que el nivel de comodidad y la infraestructura para vivir en tales instalaciones dejan mucho que desear, sin mencionar la seguridad.

Exitoso edificio de apartamentos. ¿Qué debería haber en él?

Si decide construir una casa y mejorar el terreno, para su posterior arrendamiento, debe decidir sobre el público objetivo:

  • familias con niños
  • Ciudadanos extranjeros
  • personas mayores solitarias, etc.

Un pequeño parque infantil agregará una ventaja a su propiedad a los ojos de las parejas con niños. Una pequeña glorieta, a la sombra de los árboles, será una comodidad adicional para los ancianos.

Es bueno si su casa rural tiene su propia piscina pequeña, casa de baños o sauna. El estacionamiento para 2-3 autos también aumentará el alquiler.

Un camino de concreto o asfalto a la casa (con la posibilidad de acceso durante todo el año) es uno de los factores importantes. Una persona que se imagina que tendrá que viajar cientos de metros en lodo y tierra todos los días, incluso puede rechazar una oferta completamente satisfactoria.

¿Cómo crear un diseño cómodo?

Al construir una casa, debe elegir cuidadosamente un diseñador-arquitecto. Es recomendable dar preferencia a un especialista ya recomendado, incluso si le costará más. Los "especialistas" no educados pueden dibujar un proyecto de un centavo con un baño en la planta baja, mientras que habrá al menos tres pisos o hacer que las ventanas sean demasiado pequeñas, de modo que la casa esté oscura ...

Se debe prestar especial atención a las escaleras, no deben ser demasiado estrechas y empinadas. Debe haber una barandilla: cómoda, hecha de materiales seguros (preferiblemente madera), las forjadas pueden ser inseguras para los niños.

Los excesos en los locales, en forma de vidrieras y paredes llenas de ventanas, no agregarán valor a la casa, sino que la reducirán.

Funcionalidad de comunicaciones

Durante la construcción, preste especial atención a las comunicaciones, para que luego la mayor parte del dinero no vaya a su mantenimiento y reparación. Utilice materiales duraderos y de alta calidad: estos costos serán rentables.

Tenga en cuenta que el costo promedio de mantener una casa de campo en los suburbios cuesta mensualmente de $ 200 a $ 1,000.

Papeleo

Al hacer un trato, debe redactar correctamente un contrato de trabajo. Si la casa se alquila por un período de menos de un año, se establece un contrato de arrendamiento a corto plazo.

Tal acuerdo no prevé:

  • Liquidación de residentes temporales no especificados originalmente en el contrato,
  • la capacidad de elaborar un contrato de arrendamiento
  • la capacidad de cambiar el inquilino
  • el inquilino no tiene derecho a extender el plazo del arrendamiento,
  • El propietario no tiene la oportunidad de exigir ante el tribunal un retraso en la rescisión del contrato.

Al transferir las llaves, es imprescindible firmar un certificado de aceptación, incluso si alquila la casa los fines de semana y días festivos. Al mismo tiempo, es mejor no ser demasiado vago y enumerar todas las cosas y propiedades valiosas, para prescribir multas por su daño. De lo contrario, a su llegada, el propietario corre el riesgo de obtener una cabaña medio aplastada o saqueada.

¿Qué es más rentable: arrendamiento a largo plazo o diario?

Sin lugar a dudas, alquilar su casa, cabaña o cabaña por día puede ganar muy bien.

Pero ten en cuenta que tienes que todo el tiempo libre dedicarse a pequeños asuntos organizativos:

  1. participar en la limpieza o contratar una empresa de limpieza,
  2. busca constantemente nuevos clientes y controla su liquidación y desalojo,
  3. redactar documentos para alquilar, mantener registros de caja,
  4. resuelva rápidamente pequeños problemas del hogar.

La práctica muestra que la mayoría de los inquilinos que trabajan en el campo del alquiler diario y que construyen (o alquilan) varias casas, generalmente contratan a un gerente para que los ayude.

Tenga en cuenta que hay mucha competencia en este mercado. Con el desarrollo de Internet, miles de ofertas están disponibles para los inquilinos diariamente. Las cabañas con un diseño y diseño únicos son las más populares entre los "inquilinos diarios". Si su casa está construida de acuerdo con un proyecto estándar, será bastante difícil aprobarla.

¿Cuánto puede ganar alquilando su casa o cabaña?

Alquilar una casa en los suburbios con un área de 100 a 150 metros cuadrados. m, en promedio, puede ganar 5-10 mil rublos por día. El mayor "premio gordo" para el propietario son las vacaciones de Año Nuevo. Aquí puede ganar hasta 50 - 100 mil rublos por día.

Entonces, ¿por qué, si es tan beneficioso, la mayoría de los propietarios prefieren alquileres a largo plazo?

El alquiler diario implica muchos riesgos:

  • Limpieza y uso más frecuente de "consumibles": ropa de cama, toallas, alfombras, etc.
  • una actitud menos responsable de los inquilinos que dejan atrás muchas más roturas y daños en el acabado, lo que promete al propietario costos de reparación más frecuentes,
  • alto desgaste de los muebles: su aspecto presentable dura un máximo de uno o dos años,
  • deterioro y pérdida de cosas
  • vandalismo e incluso incendios no son infrecuentes.

Por lo tanto, si alquila su casa por días, se recomienda asegurar tanto bienes inmuebles como propiedades.

El alquiler a largo plazo es mucho más conveniente. En este caso, existe una pequeña posibilidad de que algo malo le suceda a la casa. Además, para el propietario, este es un ingreso mensual constante y predecible, sin "exceso de hemorroides".

Para convertirse en un exitoso hombre de negocios en el mercado de alquiler de viviendas suburbanas, debe considerar los siguientes factores:

  1. Un buen camino no ocupado conduce a la casa. Los destinos más populares en los suburbios: Rublevo-Uspenskoye, Mozhayskoye, New Riga, Kievskoye, Ostashkovskoye y la carretera Yaroslavl. La vivienda suburbana en el este y el sur de la región de Moscú no tiene ninguna demanda,
  2. Un área pequeña es suficiente, de 6 a 12 acres, pero es importante que esté bien mantenido y ajardinado. Idealmente, debería tener: una casa de baños, un cenador, una barbacoa, un lugar para relajarse,
  3. La distancia de la casa de campo desde la carretera de circunvalación de Moscú es de un máximo de 30 km para un alquiler largo, en invierno, no más de 15 km,
  4. Área de la casa: no más de 120-150 sq. m
  5. Servicios adicionales: un garaje, una casa de baños, una escalera de hormigón, una piscina son bienvenidos y tienen un efecto positivo en el precio del alquiler,
  6. Seremos una ventaja si en la casa de campo: amplias habitaciones, varios baños, paredes cálidas y una vista presentable,
  7. Un factor importante es la buena ecología y el medio ambiente. Idealmente, un bosque y un río o un estanque están a poca distancia,
  8. El sitio debe estar cercado y el pueblo debe estar vigilado,
  9. Buenos vecinos.

Debe recordarse que no es rentable comprar una cabaña o una cabaña específicamente para alquilarla más tarde; la recuperación es demasiado grande. Pero si ya posee una tierra, entonces todo esto cambia.

El costo de construir una pequeña casa de estructura (120-150 m2) es de 1-2 millones de rublos, lo que hace posible recuperar la inversión por un máximo de 3-4 años. Lo principal, no ahorre en contratistas, materiales y comunicaciones, estos son costos absolutamente justificados que permitirán que su cabaña genere ingresos durante muchos años.