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Consejo 1: TOP 10 errores al comprar un apartamento en un edificio nuevo

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Al comprar bienes raíces suburbanos, el cliente puede reunirse con el vendedor directa o indirectamente, a través de un agente inmobiliario. Muy a menudo, las dificultades surgen precisamente en el primer caso, debido a la falta de experiencia suficiente de las partes en la transacción.

Atraer a un agente es una decisión inteligente. Aunque el agente de bienes raíces, por supuesto, no puede proteger contra todos los errores y situaciones imprevistas. Sin embargo, con su buen conocimiento, un estudio exhaustivo de toda la documentación, el trabajo organizado y conjunto con un agente de bienes raíces, tendrá todas las posibilidades de que la transacción de compra y venta pase rápidamente y sin problemas.

ERROR No. 1. "MI ÁREA - MI ENEMIGO"

El error más antiguo que se encuentra en la conciencia de cada uno de nosotros. La mayoría de las personas al elegir un área de desarrollo prefieren aquella en la que viven actualmente. Por un lado, esto es comprensible: todo está aquí, familiar. Pero al elegir una casa, le recomendamos que primero observe los parámetros de la casa: la tecnología y los materiales de construcción, el tipo de calefacción, la conveniencia de las decisiones de planificación, la mejora de las áreas comunes y el área local. Es posible que mudarse a un apartamento nuevo y moderno en otra área traerá más placer que comprar medidores comunes en el antiguo.

ERROR No. 2. “LA CALEFACCIÓN INDIVIDUAL ES NUESTRO TODO”

La moda para la instalación de calderas de calefacción individuales nos llegó desde Europa occidental, donde la mayoría de los apartamentos están equipados con dispositivos de calefacción individuales. Sin embargo, es necesario tener en cuenta el hecho de que la mayoría de los europeos viven en casas con una pequeña cantidad de apartamentos, donde tal esquema está realmente justificado.

Y los edificios de apartamentos en Finlandia, cuyas condiciones climáticas están mucho más cerca de los rusos, en la mayoría de los casos están conectados a un sistema de calefacción central (!) O se calientan desde calderas de gas autónomas.

En las realidades rusas, El suministro de calor de un edificio de apartamentos desde una caldera de gas autónoma es la solución óptima: El costo de un apartamento en una casa de este tipo es menor que en una casa con calefacción individual, menores costos de mantenimiento, el equipo no ocupa espacio en el apartamento y los riesgos de un accidente se minimizan.

Importante: ningún sistema de calefacción de última generación le ahorrará dinero en una casa con alta pérdida de calor. Lea sobre esto a continuación.

ERROR No. 3. "CASA DE LADRILLO - MEJOR QUE OTRA"

Otro error común que surgió en la época soviética, hoy no tiene nada que ver con la realidad.

CASAS TRADICIONALES DE LADRILLO DE SILICATO 3-4 VECES MENOS DE TIEMPO EN MARCO MODERNO - MONOLÍTICO Y EN AHORRO DE CALOR, Y EN AISLAMIENTO DE SONIDO.

El ladrillo en sí, debido a su alta densidad, emite bien el calor, por lo que una pared de ladrillo de silicato requiere una capa adicional de aislamiento para cumplir con los requisitos modernos, pero este esquema tiene inconvenientes significativos.

Los mejores indicadores de protección térmica hasta la fecha se demuestran en casas monolíticas de marco con paredes externas de bloques de silicato de gas en autoclave o ladrillos huecos de cerámica con una capa adicional de aislamiento (100-150 mm). Las pérdidas de calor en tales casas son 5-6 veces más bajas que en el ladrillo tradicional de ladrillo de silicato y 1.5-2 veces más que en las casas de paneles convencionales.

Por lo tanto, al elegir un nuevo edificio, no estará fuera de lugar obtener del constructor información completa sobre el diseño de las paredes externas e internas (materiales y grosor de cada capa).

ERROR No. 4. "SIGNIFICA PAGAR DOS VECES"

El cuarto error en la cuenta, pero no en importancia. Atrae un precio bajo, pero, por otro lado, tiene la otra cara de la moneda. Si sus argumentos fueron superados por la sed de tomar barato, lo más probable es que haya cometido un error. El bajo precio no aparece porque el desarrollador quiere construir al borde de la rentabilidad o decidió hacer un gesto de buena voluntad. El desarrollador en cualquier caso recibirá sus ganancias: ya sea por calidad o por tarifas adicionales.

Las tarifas de reserva, la conclusión del contrato y los pagos más altos en la compañía administradora propiedad del desarrollador son las formas más comunes de compensar el bajo costo de vender un apartamento.

ERROR No. 5. "VÍCTIMA DE PUBLICIDAD"

Lo que los desarrolladores no cuentan en su publicidad, lo principal es vender. Sin embargo, la mayoría de las acrobacias publicitarias esconden muchas trampas. La habitación como regalo es una despensa de 3 metros cuadrados, y tal vez incluso inventada (por ejemplo, una cocina, que según los estándares no es una habitación). Una hipoteca al 9% es el pago en exceso durante 2 años, e incluso entonces con un pago inicial del 50%.

Lea atentamente las notas al pie debajo del asterisco y lo que está escrito en letra pequeña en las condiciones de la acción, en la mayoría de los casos se sorprenderá mucho por las condiciones.

Por lo tanto, vale la pena centrarse en la publicidad solo si todo lo dicho en el anuncio está confirmado por la construcción, la declaración del proyecto y se especifica en su contrato. ¿Vale la pena confiar en un desarrollador que llama la atención con tales acciones de "marketing", usted decide.

1. Fraude del vendedor

No es difícil reconocer las intenciones fraudulentas del vendedor de bienes inmuebles. Esto se evidencia por la falta de documentos necesarios, la provisión de copias en lugar de los originales (o la renuencia del vendedor a mostrarlos), la renuencia a proporcionar información detallada sobre la casa, la ausencia de recibos y recibos de servicios públicos, etc.

Tales momentos al menos deberían alertarlo. Pese cuidadosamente los pros y los contras. Si el vendedor tiene dudas, sería mejor no correr el riesgo y negarse a comprar esta casa.

2. Una historia de propiedad embarrada. Transacciones anteriores incorrectas

Si estamos hablando de un acuerdo en el mercado secundario, de una forma u otra no puede estar 100% seguro de que está tratando con el primer propietario de la casa. Es muy posible que el propietario esté ocultando algo o lo esté engañando sobre la historia de la casa que se vendió con la tierra.

Es por eso que debe verificar el historial de todos los propietarios que poseían cuándo, cuándo y cómo se transfirieron los derechos de propiedad. La casa podría venderse al propietario actual en virtud de un contrato de venta, podría heredarse, mediante testamento, como resultado de un acuerdo de intercambio, obsequio, etc. Todos estos documentos deben revisarse cuidadosamente.

Como resultado de la auditoría, los compradores a menudo encuentran casos en los que los derechos sobre la propiedad que se vendieron se enmarcaron en violación. En tal situación, existe el riesgo de colisionar con propietarios anteriores que pueden reclamar esta propiedad.

No vale la pena bromear con el historial de transacciones. De hecho, de acuerdo con las leyes rusas, la propiedad de bienes inmuebles tiene un largo período de limitación (es decir, puede revisarse si se demuestra que se infringieron los derechos de alguien hace varios años). Incluso si el último propietario no reveló ninguna violación, entonces los propietarios anteriores podrían tenerlas.

Para evitar posibles conflictos con los antiguos propietarios y copropietarios, debe estudiar en detalle la historia de la casa de interés para la parcela. En particular:

  1. Si hay otros propietarios de la casa, es necesario obtener su consentimiento para la venta del objeto (debe ejecutarse por escrito),
  2. Obtener el consentimiento de un cónyuge para la venta de bienes inmuebles (y notarizar),
  3. Verifique si hubo violaciones durante la privatización,
  4. Para comprender si el vendedor es competente (da un informe de sus acciones, si hay un certificado del dispensario, la presencia de trastornos mentales, la ausencia de coerción en esta parte por parte de terceros),
  5. Examinar la autenticidad de los documentos (solo originales y, en ningún caso, copias).

3. La discrepancia entre el precio real y el valor especificado en el contrato.

En las transacciones inmobiliarias, con frecuencia los acuerdos de compra y venta no indican el valor total de la casa, sino solo una parte. En primer lugar, los vendedores están interesados ​​en esto, ya que dicho esquema le permite pagar menos impuestos. Si el comprador no está de acuerdo, algunos de ellos incluso están listos para hacer concesiones y descuentos adicionales.

La tentación de obtener un descuento adicional en su compra es excelente. Sin embargo, debe comprender todos los riesgos de tal decisión. Tenga en cuenta que el contrato de venta es el documento principal que prueba no solo LO que está comprando, sino también POR LO MUCHO que está comprando. Si sucede algo (por ejemplo, el vendedor resulta ser un estafador o la propiedad resulta de una calidad inadecuada), no podrá regresar a la corte más de lo que se indica en el contrato.

Por lo tanto, se recomienda que discuta estos puntos con el vendedor con anticipación y compare todos los acuerdos relacionados con el costo y el procedimiento de pago con lo que está escrito en el contrato.

4. Compra de una casa en construcción a través de un contrato de compraventa.

El mercado de nuevos edificios generalmente es una expansión para los estafadores. Durante muchos años, el estado ha estado luchando con esquemas fraudulentos, desarrolladores sin escrúpulos, tratando de minimizar los casos de construcción inacabada.

Si el desarrollador le ofrece realizar la compra de una casa en la etapa de excavación o en la etapa de construcción sin un acuerdo DDU establecido de acuerdo con FZ-214 y sujeto al estado obligatorio. registro: te arriesgas mucho. El hecho es que un contrato de venta regular no lo protege de los estafadores de ninguna manera si quieren revender su propiedad a otra persona.

Estamos hablando de la llamada venta doble (aunque la casa se puede vender a los compradores tercero y cuarto y tantas veces como sea necesario hasta que se descubra toda la verdad). Esto se debe a que es imposible calcular la cantidad de bienes inmuebles vendidos bajo contratos preliminares.

Y la peor parte es que estos proyectos de construcción los llevan a cabo empresas de construcción que no tienen derecho a realizar transacciones para la venta de esta propiedad.

Saludos del autor y fundador del sitio.

Me complace darle la bienvenida a mi sitio protegido por derechos de autor, "Transacciones inmobiliarias en Rusia".

Mi nombre es Slobodchikova Olga Dmitrievna. Desde 2006, he estado involucrado en el mantenimiento de transacciones inmobiliarias complejas y muy complejas y me complace compartir mi experiencia y conocimiento con usted.
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Saludos, Autor.
22/07/2019 año

Correo electrónico: [email protected]

6. Colusión de propietarios

Comprar una casa con varios propietarios tiene mayores riesgos.

Muy a menudo, surgen contradicciones entre los propietarios, y uno de ellos decide vender su parte de la propiedad. Naturalmente, el resto de los propietarios intentan en todos los sentidos evitar el acuerdo.

Después de eso, este propietario, desde la desesperanza, recurre a acciones ilegales: redacta un acuerdo de regalo falso. En este caso, otros propietarios pueden demandar por evidencia de un acuerdo de regalo falso y pueden ganar fácilmente una demanda. Y el comprador tiene problemas asociados con la devolución del dinero gastado.

También debe averiguar cuántas personas están registradas en la casa. Incluso antes de la conclusión del contrato, el propietario con el que está realizando una transacción definitivamente debe escribir. Después de asegurarse de que está anulado, puede continuar con seguridad a las siguientes etapas de la transacción.

Debe tener especial cuidado si los niños están registrados en la casa, y para comprar este objeto debe obtener el permiso de las autoridades de tutela y custodia. De lo contrario, su transacción será declarada inválida por el tribunal. Además, el tribunal no aceptará el hecho de que usted no sabía sobre esto.

Esto se trata de fraude del vendedor. Pero a veces, los propios propietarios se encuentran en una situación difícil. Damos un ejemplo simple.

Necesita vender su propiedad lo antes posible

La mayoría de los vendedores no tienen tiempo para lidiar con este problema y solicitan ayuda a la primera agencia que encuentran, que ofrecerá los precios más bajos por sus servicios.

Este es un error fatal, porque los vendedores se olvidan de verificar ni los documentos ni la reputación de la agencia seleccionada. Como resultado, la venta de una casa puede, en el mejor de los casos, retrasarse, y en el peor de los casos, los propietarios desafortunados, los agentes inmobiliarios también pueden engañar, mientras reciben una suma ordenada.

¿Cómo puede protegerse de estas situaciones de riesgo?

  1. Es necesario estudiar a fondo los documentos de título del vendedor, para verificar: ¿este objeto corresponde a los documentos presentados, es el vendedor competente, etc.,
  2. Debe hacer tantas preguntas como sea posible e intentar tener en cuenta todos los intereses de ambas partes en el contrato, y no violarlas,
  3. Debe discutir la forma de pago con el vendedor por adelantado. En este caso, será el agente de bienes raíces quien conozca todos los detalles de los acuerdos para transacciones de bienes raíces que lo ayudarán,
  4. Y por último pero no menos importante, el registro de la transacción. En esto, también, puede confiar en un agente de bienes raíces, cuyas funciones incluyen la ejecución correcta de la transacción.

Por lo tanto, al comprar una casa, surgen muchas preguntas e incluso situaciones de riesgo que a veces son difíciles e incluso imposibles de resolver por su cuenta.

Los agentes inmobiliarios pueden ayudarlo con la mayoría de los problemas. La consulta con un agente inmobiliario profesional lo salvará de situaciones de riesgo. Comprar una propiedad es una tarea seria, y el precio de un error es alto. Por eso es mejor acercarse a ella con toda responsabilidad y precaución.

ERROR No. 6. "ESPERANDO EL FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN"

No es un error, porque en la situación actual con los desarrolladores, comprar un apartamento en una casa alquilada reduce en gran medida los riesgos asociados con esta compra. Sin embargo, los temores excesivos y los períodos prolongados de compra pueden llevar al hecho de que el apartamento que le gusta en un nuevo edificio costará un 20% más, o incluso se venderá. Por lo tanto, recomendamos realizar una compra en la etapa intermedia de construcción (preparación del hogar 30-70%).

ERROR No. 7. "HAGA TODO"

Es difícil deshacerse de la sensación de rebaño, especialmente cuando se trata de comprar un apartamento en un edificio nuevo: si compra, entonces todo está bien aquí. Esto es utilizado a menudo por desarrolladores sin escrúpulos, exagerando el número de apartamentos vendidos en la casa y creando la apariencia de una demanda urgente. Puede verificar la situación real con las ventas comunicándose con una parte desinteresada, por ejemplo, un agente de bienes raíces.

Tampoco es raro que los desarrolladores comiencen a desarrollar masivamente un área que se ha vuelto popular entre los compradores. Como resultado, esto lleva a una sobrepoblación del distrito y problemas con las conexiones de transporte, estacionamiento y la comodidad de los residentes en general.

ERROR Nº 8. "PERSPECTIVAS DE NIEBLA"

Hoy, a menudo hay casos en que una familia compra un apartamento en un complejo residencial atractivo, pero sin su propia infraestructura, creyendo las promesas del desarrollador de que todo aparecerá en un futuro cercano.

Como resultado, resultó que no era tan fácil conseguir lugares en el jardín de infantes, y el jardín de infantes y la escuela prometidos por el desarrollador no aparecieron o se les pagó. Entonces esto se traduce en un problema completo para la familia: dónde colocar al niño, en qué jardín organizar.

A menudo, esto termina teniendo que ser transportado a un área vecina, lo que, por supuesto, crea inconvenientes. Por lo tanto, es necesario examinar de inmediato la cuestión de la disponibilidad de infraestructura social en el área: jardines de infantes, escuelas y otras cosas, que serán importantes para su futura residencia.

ERROR No. 9. "DAME TABLETAS DE LA AVENTURA, SÍ MÁS"

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. En un proyecto de calidad, a diferencia de los estándares, el propósito funcional de cada medidor siempre se piensa cuidadosamente, y el área de las habitaciones se distribuye racionalmente entre las habitaciones, de acuerdo con su propósito.

ERROR No. 10. "CONFÍO PERO NO VERIFICARÉ"

Hoy en día, entre los desarrolladores es una práctica generalizada registrar una "LLC" por separado para cada casa, y a veces incluso para cada turno o sección de construcción. Al mismo tiempo, el complejo residencial en sí se anuncia bajo una "marca" conocida, pero en las declaraciones del proyecto aparecen diferentes compañías. Esto se hace para evitar responsabilidad y garantía. Dichas LLC, por regla general, no tienen ningún activo, excepto el capital autorizado por un monto de 10'000 rublos y, si es necesario, se someten a procedimientos de quiebra. En consecuencia, será imposible recibir una compensación de dicha LLC por incumplimiento de los plazos de construcción o deficiencias en el apartamento.

Tenga cuidado al elegir un apartamento: estudie cuidadosamente el desarrollador, el proyecto, el ritmo de construcción para evitar errores. ¡Que tengas buenas compras!

  • Academia del comprador

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